浙江省湖州市人民政府


湖政发〔2007〕12号

湖州市人民政府关于印发湖州市中心城市物业管理办法的通知




各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　现将《湖州市中心城市物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。






二○○七年二月十二日








湖州市中心城市物业管理办法




　　第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》），结合本市实际，制定本办法。



　　第二条 物业管理活动相关业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、管理部门和单位，享有《物业管理条例》、《省条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》、《省条例》规定的义务。



　　中心城市行政区域内物业管理、使用以及物业管理活动监督管理应当遵守《物业管理条例》、《省条例》和本办法的规定。



　　第三条 市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，具体负责本办法的实施。



　　各区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。



　　城建、规划、公安、行政执法、安全监督、环保、物价、民政、税务、工商、市政公用、电力、邮政电信等有关行政管理部门按各自的职责，协助做好物业管理的监督管理工作，协助实施本办法。



　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理主管部门对物业管理进行指导和监督。



　　第四条 街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业管理主管部门或者受其委托调解业主或者使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。



　　履行职责认真负责、工作积极主动的业主委员会，予以表彰和奖励。具体办法由物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府制定，并组织实施。



　　和谐社区建设应当包含物业管理活动方面的内容。



　　第五条 鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高本市物业管理水平。



　　符合规定条件的物业服务企业，可享受有关服务业发展优惠政策。具体办法由物业管理主管部门会同有关行政主管部门制订，报市、区人民政府批准。



　　第六条 物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会采取有效方式，做好《物业管理条例》、《省条例》和本办法在本辖区内的宣传贯彻。



　　第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。



　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。



　　第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理主管部门应当按《省条例》的规定划分物业管理区域，并书面告知物业建设单位、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府。



　　经相关业主同意，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府按《省条例》的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。



　　第九条 物业管理区域符合《省条例》规定条件的，物业管理主管部门依法应当指导业主召开首次业主大会会议，成立业主大会；街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当予以协助。



　　物业管理区域符合《省条例》规定条件的，建设单位应当向物业管理主管部门提出成立业主大会筹备组、召开首次业主大会会议的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向物业管理主管部门提出成立业主大会的书面要求。



　　首次业主大会会议的筹备、召开程序及业主投票权数应符合《省条例》规定，筹备经费由建设单位承担。



　　第十条 业主有权推举业主代表，并享有被推举权。



　　第十一条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、弃权票规则、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。包括：



　　（一）业主大会会议形式、业主代表产生方式、召开业主大会定期（临时）会议的条件、业主（业主代表）委托代理人参加业主大会的要求等内容；



　　（二）对采用设置投票箱自行投票、专人逐户派发（回收）意见单表决形式，或其他表决形式等作出约定。但表决通过业主大会决定的票数约定，不得违反《省条例》规定；



　　（三）业主小组以物业管理区域内的幢或单元设立；



　　（四）业主委员会委员的具体资格及资格终止的情形，业主委员会委员人数、任期、可否连选连任，业主委员会委员的缺额补选，业主委员会会议召开规则；



　　（五）业主委员会委员资格终止后办理移交期限；



　　（六）除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，在物业管理活动中还应履行的其他职责；



　　（七）业主大会认为应当作出约定的其他事项。



　　第十二条 业主委员会应当建立健全有关规章制度。



　　（一）会议记录制度。会议记录由会议主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字；



　　（二）印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用；



　　（三）档案资料管理制度。业主大会档案资料、业主委员会档案资料、有关物业管理档案资料，由业主委员会指定专人保管。



　　业主委员会委员资格终止的，应当在约定的期限内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。



　　第十三条 设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。履行下列职责：



　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项；



　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。



　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。



　　业主大会可以撤销业主小组不适当的决定。



　　第十四条 业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积，作为业主委员会的办公用房；可以决定物业管理经营用房所得收益的使用；可以决定在利用本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中划出部分金额，作为业主委员会工作经费。



　　第十五条 物业服务企业不得擅自改变办公用房性质；物业服务企业应当将物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及其使用情况，定期向业主大会报告，并接受业主委员会监督。



　　业主委员会工作经费使用情况应单独建帐，定期向业主大会报告，并向全体业主公布。



　　第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。



　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主物业使用人均具有约束力。



　　第十七条 业主委员会应当将业主大会会议通过的业主大会议事规则和业主公约，在物业管理区域内显著位置公布。



　　第十八条 建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应当将其与选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签定的前期物业服务合同，报所在地物业管理主管部门备案。未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的，房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》。



　　第十九条 建设单位应当通过公开招标投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积在3万平方米以下的，经所在地物业管理主管部门同意，建设单位可以采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业。



　　以招投标方式确定的物业服务收费标准报物业所在地价格主管部门备案。



　　第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。



　　建设单位应当将业主临时公约在物业销售现场予以明示，并有义务向物业买受人作出说明。



　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。



　　建设单位不得将依法属全体业主的物业共用部位的所有权或者使用权单独转让。



　　第二十一条 业主临时公约不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报物业管理主管部门备案。



　　第二十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。



　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。



　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法，由市物业管理主管部门根据省规定另行制定。



　　第二十三条 建设单位应按《省条例》的要求配置物业管理用房。住宅物业配置千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理经营用房。物业管理用房（包括办公用房和经营用房）应集中设置，按国家有关规定纳入配套项目建设，应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。



　　建设单位申请《商品房预售许可证》时，应当提交物业管理用房的室号、面积等相关资料。房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，应当注明物业管理用房室号。



　　物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业管理企业使用，不得转让和抵押。



　　第二十四条 建设单位向对物业进行前期管理的物业服务企业、前期物业服务合同终止时物业服务企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业服务企业移交物业资料时，当事人应当报告物业管理主管部门，并办理书面交接手续，报物业管理主管部门备案。



　　第二十五条 新建物业交付使用时，除物业销售合同有约定或物价管理部门有规定外，不得向物业买受人收取任何费用。



　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位全额交纳。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。



　　第二十六条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按规定取得相应的资质证书。物业管理人员应当依法取得职业资格证书后持证上岗。



　　物业管理主管部门应做好物业服务企业资质和从业人员资格管理工作，并指导业主大会选聘具有相应资质的物业服务企业。



　　第二十七条 物业服务合同内容可以包括有关物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的公共安全防范工作方面的条款，以及可以解除物业服务合同情形的条款。



　　第二十八条 物业服务企业应当遵守《物业服务收费明码标价规定》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，在物业管理区域内的显著位置明示本企业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。



　　物业服务企业认为有关部门和单位的收费项目侵犯其合法权益的，可进行投诉、举报或依法申请复议、提起诉讼。



　　第二十九条 物业服务合同期限届满前不少于30日，业主大会应当作出续聘或重新选聘物业服务企业的决定。



　　业主委员会应当将业主大会决定告知物业服务企业，重新选聘物业服务企业的决定，应当书面告知；决定续聘的，根据业主大会授权续签物业服务合同。



　　重新选聘物业服务企业的，由业主委员会根据业主大会授权组织实施，物业管理主管部门应当做好指导工作。



　　第三十条 物业服务企业决定在物业服务合同期满后不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满前不少于30日，将不再接受续聘的决定书面告知业主委员会。



　　第三十一条 物业服务企业未按合同约定提供服务，应当承担相应的责任；业主委员会可以按合同约定解除物业服务合同。



　　按前款规定解除物业服务合同的，业主委员会应当及时报告物业管理主管部门。



　　第三十二条 物业服务合同终止后十日内，物业服务企业应向业主委员会按本办法第二十四条的规定，办理下列移交事项：



　　（一）预收的物业服务费；按实结算已核拨的物业维修专项资金；



　　（二）初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料；



　　（三）物业管理用房。



　　第三十三条 业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。



　　第三十四条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。



　　公安、消防、抢险、救护等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。



　　第三十五条 物业专项维修资金属于业主所有。



　　专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建帐到户”和“业主决策、专款专用、政府监督”的原则，收取、使用、管理办法由市物业管理主管部门根据省规定制定，报市人民政府批准。



　　第三十六条 原物业服务合同终止，新物业服务企业尚未进驻期间的物业管理，由物业管理主管部门会同居民委员会、业主委员会协调解决。业主应当按规定交纳相关费用。



　　第三十七条 住宅物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备的移交、维修、更新、养护，按省规定执行。



　　第三十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当遵守相关法规和业主临时公约、业主公约，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项进行公告，并书面告知业主或者物业使用人。



　　第三十九条 违反《物业管理条例》、《省条例》的，按《物业管理条例》、《省条例》规定处罚。



　　违反本办法规定的，由物业管理主管部门责令改正；违反有关法律法规的，由有关行政管理部门依法予以行政处罚。



　　第四十条 本办法中有关名词和专业用语的含义，同《省条例》规定。



　　第四十一条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，以及物业管理区域内的非住宅物业管理，参照本办法执行。



　　第四十二条 本办法由市规划与建设局负责解释，自公布之日起施行。原《湖州市住宅小区物业管理暂行办法》（湖政办发〔1996〕133号）同时废止。


海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发《三亚市人民政府常务会议制度》的通知

三府〔2010〕158号



各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位：


　　《三亚市人民政府常务会议制度》已经2010年9月30日五届市政府第54次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。




二○一○年十月二十二日


三亚市人民政府常务会议制度
（2010年9月30日五届市政府第54次常务会议通过）



　　第一章 总则


　　第一条 为进一步推进市人民政府常务会议（以下简称“常务会议”）科学化、规范化、民主化，促进政府依法决策、科学决策、民主决策，根据《三亚市人民政府工作规则》等有关规定，结合市人民政府工作实际，特制定本制度。


　　第二条 常务会议是讨论决定市人民政府工作中重大事项的决策性会议，实行行政首长负责制。


　　第二章 会议组成


　　第三条 常务会议由市长、副市长、秘书长组成，由市长召集和主持，或委托负责常务工作的副市长召集和主持。常务会议必须有半数以上的会议组成人员出席方能召开。一般每月召开1至2次，如有需要可适时召开。


　　第四条 与议题有关的部门、单位和区镇负责人列席会议；


　　市政府副秘书长，市监察局、市政府研究室、市法制办、市政府督查室负责人全程列席会议。


　　第五条 根据需要，会议可邀请市委、市人大、市政协、三亚警备区和各人民团体、各民主党派负责人参加。


　　第三章 会议任务


　　第六条 下列事项由常务会议审议：


　　（一）研究贯彻党中央、国务院、省委、省政府及市委、市人大的决定、指示、决议等。


　　（二）审议全市国民经济和社会发展的长远规划、年度计划、财政预决算等。

　　（三）讨论通过提请市人民代表大会或其常委会审议的议案及《政府工作报告》。


　　（四）讨论通过由市政府制定和发布的规范性文件及政策规定。


　　（五）讨论决定市政府工作的重大事项和需由市政府决定的其他重大问题。


　　第七条 有下列情形之一的事项，不提交常务会议讨论：


　　（一）市政府分管领导职权范围内能够解决的；


　　（二）市政府各职能部门职权范围内能够解决的；


　　（三）相关事项管理权限已下放给有关区镇、管委会的；


　　（四）有重大意见分歧且未经充分协商达成一致的；


　　（五）未经常务会议主持人同意而临时动议的。


　　第四章 会议议题


　　第八条 拟提交常务会议讨论的议题，必须事先进行调查论证和充分征求意见，并由市政府分管领导召开市政府专题会议深入研究讨论后，提出明确的处理意见和建议，报负责常务工作的副市长审核。其中，须听证的议题要按规定举行听证会；规范性文件须经市政府法制办公室审核，不采纳法核意见内容的，须有充分的理由及说明。


　　第九条 提请常务会议审议的议题，提请单位应按市政府办公室的要求报送以下相关材料：


　　（一）提请审议的正式文本，如请示、报告以及代拟的市人民政府文件草案等。


　　（二）议题有关附件，包括：相关部门书面意见、市政府法制办公室法律审核意见、专题会议纪要以及其他对决策有重要参考价值的资料等。


　　（三）规范性文件、规划类文本、工作制度、工作方案和较复杂的议题，除应具备前述内容外，还须附起草说明及起草审查人员名单。起草说明应包括起草目的、起草过程、政策法规依据、基本内容和重点说明、相关部门意见采纳情况等内容；起草说明应坚持“一议题一说明” 原则，同一议题包含多个相关事项的，应起草一份综合说明，不得附加多个单独说明；起草审查人员名单应注明起草人和审查人（一般为单位负责人）。


　　第十条 议题材料报送市政府办公室后，由相关业务科室初核，着重审查主题、依据、文字、可操作性、有关部门意见是否一致、材料是否齐全等内容，并在2个工作日内提出初核意见后报市政府秘书长复核。市政府办公室认为报送材料不符合要求的，应及时通知报送单位补正。


　　第十一条 市政府办公室一科根据秘书长复核确定的议题制定会议方案，报负责常务工作的副市长审核，市长审定。


　　第五章 会议汇报


　　第十二条 议题原则上由提请单位主要负责人汇报，重大复杂议题或专业性内容较强的议题，经会议主持人许可，可由汇报单位指定1—2名助手协助汇报。


　　第十三条 议题提请单位汇报时要重点突出、言简意赅，汇报时间不超过10分钟，重大复杂议题不超过20分钟。附起草说明的议题，汇报单位只汇报起草说明的内容。


　　第十四条 议题以口头文字汇报为主，需要多媒体演示的，汇报单位应事先联系市政府办公室一科，提前安装调试。


　　第六章 会务工作及会议纪律


　　第十五条 常务会议由市政府办公室负责组织，具体会务工作由市政府办公室一科落实：


　　（一）会议通知。一般应提前1个工作日通知与会人员。


　　（二）会场布置。安排座席、安装调试多媒体等。


　　（三）会议签到。会务工作人员应提前半小时到达会场负责会议签到。会议签到表呈会议主持人阅，会后存档。


　　（四）会场服务。会务工作人员负责引导与会人员进入会场，并办理领导临时交办的事项。


　　（五）会后检查。常务会议材料由会务工作人员在会后统一收回。对标明密级或会议主持人认为不宜对外公开的文件、资料和其他物品，应及时核对，当场收回。


　　第十六条 列席常务会议人员一律要求单位主要负责人参加。确有特殊情况不能参加的，须提前向市政府办公室一科书面说明缺席原因报会议主持人批准，并指定一名分管副职出席。


　　第十七条 出席、列席常务会议的人员须提前十分钟进场签到候会，并按指定位置或由工作人员指引入座。会议按议题顺序进行，不参加该议题的列席人员，在签到后可在休息室等候。会场内严禁吸烟及使用无线通讯工具。


　　第十八条 会议进行期间，禁止无关人员进入。有紧急文件或紧急情况需要请示参会领导的，经送件人向会议工作人员说明情况后，由会议工作人员代为转送或转达。未经同意，任何单位和个人不得在会议上分发文件、资料。


　　第十九条 与会人员应于会前认真研读会议材料，了解议题涉及本单位的事项及书面意见等情况。在会上发表与本单位书面意见不同的意见，应充分说明理由。


　　第二十条 与会人员应当自觉遵守保密纪律，未经批准不得随意传达和扩散会议内容。


　　第七章 会议记录及纪要


　　第二十一条 会议记录工作由市政府办公室一科负责，一般二人记录，并对会议进行录音或摄影保存。除被邀请的记者外，未经会议主持人同意，任何人员不得对会议进行拍照或摄像。记录本设正本、草本，草本为当天会议的记录用，经过整理后抄入正本。会议记录除既定事项外，临时动议事项也要记录。正本的每一次会议记录，都要由会议主持人签名。


　　第二十二条 会议作出的正式决定和需要传达的事项，应以《市政府常务会议纪要》为准。会议纪要由市政府办公室一科在会议结束后２个工作日内拟写初稿，报市政府秘书长审核后，呈会议主持人签发，并按规定的范围传达。


　　第二十三条 常务会议资料由市政府办公室一科负责收集、整理、存档。会议记录本在每年年终时交档案室归档保存。凡印发的会议纪要须连同签发底稿及议题相关材料送保密室存档，次年初再由保密室移交档案室立卷归档。


　　第八章 会议决定


　　第二十四条 常务会议主持人在充分听取各方面意见的基础上，对审议议题做出通过、原则通过、不通过或其他决定。常务会议决定的事项，除不宜公开的外，应及时报道，推进政务公开。


　　第二十五条 常务会议决定事项由相关部门办理落实，市政府督查室负责督办，办理情况在下次常务会议上通报，并通过简报等方式将各部门办理情况向市领导及时反馈。


　　第九章 附则


　　第二十六条 本制度由市政府办公室负责解释。


　　第二十七条 本制度自下发之日起生效执行。2009年7月3日颁布的《三亚市人民政府常务会议制度（暂行）》（三府〔2009〕87号）同时废止。