大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：

（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？

从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式：dadaxtw@yahoo.com.cn


四川省人民政府


四川省人民政府关于修改《四川省化妆品卫生监督管理办法》的决定

四川省人民政府令

第134—2号


《四川省人民政府关于修改〈四川省化妆品卫生监督管理办法〉的决定》已经2002年3月2日省人民政府第75次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

省长张中伟
2002年3月22日

（2002年3月2日四川省人民政府第75次常务会议通过省人民政府令第134—2号发布自发布之日起施行）
四川省人民政府决定对《四川省化妆品卫生监督管理办法》作如下修改：

删去第十七条第二款，即：“发布特殊用途化妆品和进口化妆品广告应持有省卫生行政部门出具的化妆品广告证明。”

《四川省化妆品卫生监督管理办法》根据本决定作相应修改并对条款作相应调整，重新发布。


《四川省化妆品卫生监督管理办法》

（2000年1月19日四川省人民政府第34次常务会议通过省人民政府令第134号发布根据2001年10月30日四川省人民政府第67次常务会议《关于修改〈四川省化妆品卫生监督管理办法〉的决定》［省政府令第134—1号］修正根据2002年3月2日四川省人民政府第75次常务会议《关于修改〈四川省化妆品卫生监督管理办法〉的决定》［省政府令第134—2号］修正）

第一章总则

第一条为加强化妆品的卫生监督管理，保证化妆品卫生质量和使用安全，保障消费者健康，依据国务院《化妆品卫生监督条例》等有关规定，结合四川实际，制订本办法。

第二条凡在四川省行政区域内从事化妆品生产经营活动的单位和个人，必须遵守本办法。

宾馆、旅店、美容美发院（店）等提供化妆品给顾客使用，适用本办法。

第三条县级以上卫生行政部门负责本行政区域内的化妆品卫生监督管理工作。

工商行政管理、质量技术监督等部门在各自的职责范围内做好化妆品行政管理工作。

第二章化妆品卫生

第四条化妆品生产企业的厂址选择、建筑设计、工艺流程及卫生设施等必须符合国务院卫生行政部门颁布的《化妆品生产企业卫生规范》要求。

第五条生产化妆品所需的原料、辅料以及直接接触化妆品的容器和包装材料，必须符合国家卫生标准和要求。

美容美发院（店）不得擅自生产、配制化妆品。使用天然物品现场调配用于美容护肤的，应当符合有关卫生要求，不得掺入化学工业原料。

第六条化妆品不得与有毒、有害物质混合存放。

存放化妆品和化妆品原料的库房应当通风干燥，并设置防鼠、防潮等设施。

化妆品的库存应按品种、批号分类存放，隔墙离地不少于10厘米，并建立化妆品出入库登记制度。

第七条禁止生产经营下列化妆品：（一）未取得化妆品生产企业卫生许可证的；（二）无质量合格标记的；（三）标签、小包装或者说明书不符合标准或规定的；（四）未经国务院卫生行政部门批准的特殊用途化妆品或进口化妆品；（五）不符合国家化妆品卫生标准要求的；（六）超过使用期限的。

第八条经营者盛放散装化妆品所使用的器具应无毒、无害、抗腐蚀，并有防尘、防蝇及防蟑螂、防鼠等设施，保持清洁，防治污染。

第三章化妆品卫生管理

第九条生产化妆品，应当按照《化妆品卫生监督条例》的有关规定，向省卫生行政部门申请办理《化妆品生产企业卫生许可证》。未取得《化妆品生产企业卫生许可证》的，不得从事生产。

第十条化妆品生产经营者应当建立健全化妆品卫生管理制度，严格遵守化妆品卫生法规、规章和卫生规范，定期接受有关卫生法规、卫生知识的培训。

第十一条生产特殊用途化妆品，必须经国务院卫生行政部门批准，并取得批准文号。

生产非特殊用途化妆品，应于首批投产前提供相关材料和样品，报省卫生行政部门备案。

第十二条新建、改建、扩建化妆品生产场地的选址和建筑设计，应符合化妆品卫生规范和要求。省卫生行政部门应对其选址、建筑设计进行审查，并参加竣工验收。

第十三条化妆品生产经营从业人员每年度接受一次健康检查，取得健康合格证后方可从事化妆品生产经营活动。

第十四条经营非特殊用途化妆品时，经营者应向供货方索取如下材料：（一）化妆品生产企业卫生许可证；（二）产品出厂检验合格证；（三）生产企业所在地的市、州以上化妆品卫生监督检验机构的化妆品卫生质量检验报告书。

第十五条经营特殊用途化妆品，经营者除向供货方索取前条规定的资料外，还应索取国务院卫生行政部门核发的特殊用途化妆品卫生许可批件。

经营进口化妆品，经营者应向供货方索取国务院卫生行政部门核发的进口化妆品卫生许可批件。

第十六条举办化妆品博览会、展销会等，举办单位应负责参展化妆品的卫生质量，并接受卫生行政部门监督指导。

第十七条化妆品广告内容必须真实、健康、科学、准确，不得宣传医疗作用或使用医疗术语，不得欺骗和误导消费者。

第四章化妆品卫生监督

第十八条县级以上卫生行政部门应当加强对化妆品生产经营单位的卫生监督管理，并定期向社会公布化妆品卫生监督监测情况。

第十九条医疗机构和化妆品经营者、消费者等发现因使用化妆品引起健康危害的，应及时向当地卫生行政部门报告。卫生行政部门应及时调查处理。

第二十条各级卫生行政部门应当按照国家规定设化妆品卫生监督员。化妆品卫生监督员由省卫生行政部门从各级卫生行政部门及化妆品卫生监督检验机构中聘任，执行卫生行政部门交付的化妆品卫生监督任务。

化妆品卫生监督员的聘任、职责、考核管理等按照国务院卫生行政部门颁布的《卫生监督员管理办法》执行。

化妆品卫生监督员在执行公务时应持有效执法证件，忠于职守，秉公执法，不得以权谋私。

第二十一条化妆品生产经营者应接受化妆品卫生监督检验机构的监测。

化妆品卫生监督检验机构对化妆品的监测频次应按国家和省卫生行政部门的规定执行。

收费标准按照省财政、物价、卫生行政部门的规定执行。

第五章罚则

第二十二条违反本办法第五条第二款、第六条、第八条规定的，由县级以上卫生行政部门给予警告，责令改正，并可处500元以上2000元以下罚款。

第二十三条违反本办法第十一条第二款规定的，由县级以上卫生行政部门给予警告，责令改正，并可处500元以上5000元以下的罚款。

第二十四条违反本办法第十三条规定的，由县级以上卫生行政部门对化妆品生产经营者处以200元以上1000元以下罚款。

第二十五条违反本办法第七条第（一）项、第（四）项规定的，依照《化妆品卫生监督条例》第二十四条、第二十五条、第二十六条的规定处罚。

违反本办法其它规定的，依照《化妆品卫生监督条例》的有关规定处罚。

第二十六条违反《广告法》、《产品质量法》等法律、法规的，由有关部门依法处理。

第二十七条拒绝、阻碍化妆品卫生监督人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条卫生行政部门、化妆品卫生监督检验机构的工作人员，在化妆品卫生监督管理工作中徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿的，由所在单位或上级有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条当事人对行政处罚决定不服的，可向同级人民政府或上一级主管部门申请行政复议，也可直接向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章附则

第三十条本办法所称特殊化妆品是指用于育发、染发、烫发、脱毛、美乳、健美、除臭、祛斑、防晒的化妆品。

第三十一条本办法于发布之日起施行。