陕西省商洛市人民政府


商洛市人民政府关于印发城市规划区经营性建设用地容积率管理暂行办法的通知


各县区人民政府，商丹园区管委会，市政府有关工作部门、事业机构：
《商洛市城市规划区经营性建设用地容积率管理暂行办法》已经市政府2010年第17次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。



二○一○年九月三十日


商洛市城市规划区经营性建设用地
容积率管理暂行办法

第一条 为了科学、合理、集约利用土地与空间资源，规范建设用地容积率的管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（原建设部22号令）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本市城市规划区内通过公开招标、拍卖、挂牌等出让方式取得的各类经营性建设用地涉及容积率制定和调整的，适用本办法。
第三条 市规划部门负责经营性建设用地容积率管理工作。市国土、建设、城管、监察等部门按照各自职责，协同做好经营性建设用地容积率管理工作。
第四条 任何单位和个人有权向市规划部门举报和反映违反经营性建设用地容积率管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。
第五条 市规划部门在下达经营性建设用地规划条件时，应同时抄送市国土局、市建设局、市城管局、市监察局。
第六条 经营性建设用地使用权出让后，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件中确定的容积率。
第七条 确需调整规划设计条件确定的容积率的，应当符合以下条件：
1．城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
2．因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；
3．国家和省上的有关政策发生变化的；
4. 城市建设和发展需要且符合相关技术规定和控制性详细规划的。
符合上述条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，市规划部门可以按照本办法规定的程序重新核定经营性建设用地的容积率指标。
第八条 建设用地发生下列情况的，不得调整容积率：
1.建设用地内的建设项目已经全部取得《建设工程规划许可证》的；
2.建设用地内有违法建设的；
3.法律法规规定不得调整容积率的。
第九条 调整规划设计条件确定的容积率，应当履行下列程序：
1.申请。建设单位应当向市规划部门提出书面申请，陈述调整理由，并附规划建筑设计方案；
2.论证。市规划部门对资料齐备的申请项目进行初审。经初审容积率增加在5%以内（含5%）需要修改的,由市规划部门组织专家和市发改、国土、建设、城管等部门负责人对规划建筑设计方案调整的必要性和规划设计的合理性进行论证，并征求主管副市长的意见；经初审容积率增加在5%以上的，市规划部门应当报告市政府，由市政府组织专家和市规划、发改、财政、国土、建设、城管、监察等部门和商州区政府（或商丹园区管委会）的主要负责人对规划调整进行论证；
3.公示。市规划部门将论证后拟调整的规划建筑设计方案进行公示。如规划调整可能对利害关系人产生影响，应征求利害关系人的意见，必要时召开听证会；
4.批准。经论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合容积率调整条件的，由市政府批准。市规划部门将容积率调整情况通报市发改、国土、建设、城管、监察等部门。
5.许可。经市政府批准增加容积率的，建设单位应当与市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议。补缴土地出让金差价和相关建设规费。市规划部门按照《国有土地使用权出让合同》补充协议、交纳建设规费凭证及规划设计条件办理规划建设许可手续。
第十条 经营性建设用地增加容积率，在5％以内（含5％）的，按原成交土地总价款的楼面地价（楼面地价=土地成交总价款÷调整前的总建筑面积）补缴土地出让金；增加容积率超过5％的，按原成交土地的楼面地价或相邻地块相同性质土地现时市场评估最高楼面地价中的较高者补缴土地出让金（补缴土地出让金计算方法为：增加的建筑面积×对应的楼面地价）。土地出让金差价由市国土部门核算后，报市政府审批。
第十一条 因增加经营性建设用地容积率而需要补缴的土地出让金及相关建设规费，不得减、免、缓。
第十二条 拟调整容积率的建设项目不得提高建筑密度，不得降低绿地率。
第十三条 工程竣工验收中，在建筑的外形和尺寸与规划许可未发生变化时，允许竣工实测面积和建设工程规划许可证面积出现一定的误差，总建筑面积的合理误差范围按以下规定计算：
1．总建筑面积在2000平方米以下（含2000平方米）的最大允许误差为2%；
2．总建筑面积在2000—5000平方米（含5000平方米）的最大允许误差为1%；
3. 总建筑面积在5000平方米以上的最大允许误差为0.5%；
4．总建筑面积允许误差按累计计算，允许的总建筑面积误差不得超过200平方米；
第十四条 市规划部门要依法核实竣工建设工程是否符合规划行政许可要求。
第十五条 市国土部门在项目竣工以后，应对超容积率的情况进行复核后，依法颁发国有土地使用权证。
第十六条 市建设部门应对建设工程是否符合《建设工程规划许可证》的内容予以核实，对超容积率的，要及时通报市规划、国土、城管部门，责令建设单位补缴土地出让金及相关规费，并依法进行处罚。
第十七条 市城管部门应当严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对在建设过程中擅自改变规划审批内容的，应当及时予以制止并限期改正，同时通报市规划、国土、建设部门进行处理。
第十八条 市监察部门应当将经营性建设用地容积率管理纳入城乡规划效能、执法监察的工作内容，加强对市规划、国土、建设、城管等相关部门和商丹园区管委会、商州区政府及其工作人员在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。
第十九条 未经批准，擅自超过原容积率建设的，根据其对城市规划的影响程度，依法采取限期拆除、责令整改、罚款后补办相关手续等方式处理：
1．对严重影响城市规划和非法占用土地进行建设的，依法限期予以拆除；
2．对影响城市规划但可采取改正措施的，责令按原规定的容积率执行，限期改正错误，并依照有关规定进行处罚；
3．对城市规划和市容景观影响较轻且符合相关技术规范的，由市级有关部门按照规定处罚并收取相关规费。土地使用权人按照处理决定缴清规费后，15日内到市国土部门补办土地手续，并且按照该宗地评估的楼面地价的200%补缴超出容积率部分的土地出让金，然后到市规划部门补办规划手续。
第二十条 对于不按照规划审批文件进行设计，随意变更，擅自提高容积率的设计单位，由市规划部门协同有关部门依法予以罚款、降级或吊销设计资质等处罚。
第二十一条 对于不按照规划批准文件进行施工，随意更改规划、增加建筑面积的房地产开发企业和施工企业，由市建设部门依法予以罚款、降级或吊销企业资质等处罚。
第二十二条 市规划、国土、建设、城管等部门和商丹园区管委会、商州区政府及其工作人员，在经营性建设用地容积率管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，依照有关规定给予行政处分和党纪处分；构成犯罪的，移交司法机关追究其刑事责任。
第二十三条 本办法自2010年10月15日起施行，请各县区参照执行。


期房买卖而造成的诉讼

　　期房买卖在是一种在卖方取得产权之后办理过户的一种形式,但由于其时间的预期性,如果这段时间内房价大幅度波动的,则会造成相当一部分当事人选择了,准备违约. 也就是房价涨的时候,卖方想违约,大跌的时候,买方想违约。

　　而不管是哪一方,他们要求违约的理由大多是相同的,就是以目前法律有规定,期房不能转让为理由,要求主张买卖合同无效.所以在我此类诉讼中,经常会碰到不少律师会提出这样的自相矛盾诉讼请求,"主张买卖行为无效,要求解除合同".我每次都会问他,你到底是要主张合同无效还是要解除合同,这是两个不同的法律概念.只有一份有效的买卖合同,才可以要求解除,而如果是无效合同的话,则自始无效,根本就不存在解除的问题,其实这也是律师所犯的原则性错误。

　　其实争了半天,无非就是要确认一个事实, 这样的期房买卖行为是不是有效,是不是被法律所认可.期房买卖合同可以认为是一种附条件生效的合同,是以卖方办出产证为合同生效条件,当然是有效合同,受法律所保护的。

　　另上海高院在中也说明"高院在今年6月16日《民事法律适用问答》(2005年第1期)对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。"可见,期房买卖合同是有效合同,对于买卖双方都是有义务遵守和履行的,千万不要因为一时的利益,而冒然违约,从而导致更大的损失。

　　★ 律师介绍

　　邢伟华律师：上海华东政法毕业,曾于大学任教十年之久,有深厚的法学理论功底。中华全国律师协会会员，上海市律师协会会员,有着丰富的实践经验以及办案技巧。擅长房地产、离婚析产、遗产继承、债权债务、合同纠纷、人身损害赔偿、拆迁安置补偿、特许经营、交通事故、劳动争议、刑事辩护及公司法律顾问等各类法律事务。执业理念：不以善小而不为，不以恶小而为之.为当事人利益而工作，为法律事业而奋斗. 一个值得信任的人一个立志献身法律的人，当事人的利益是我们最终所追求的！

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