随着房地产事业的飞速发展，无论是繁华都市还是山村小城，参天高楼犹如雨后春笋，出差数月回家后，可能会发现房前屋后失惊无神地出现一座建筑物或者一块大广告牌，依照现在的房地产发展速度，这绝非危言耸听。
曾经有如此案例：某地产商投放大量广告，承诺所建物业的别墅区有“无敌江景”，并配有示意图。李先生见后为之心动，遂购买了一套“江景别墅”。但事后李先生发现开发商在小区靠江一边竖起了一块大型广告牌，刚好遮挡了李先生的视线，李先生与开发商交涉，无果，于是将开发商告上法庭，主张自己有“眺望权”。
眺望权是指要求他人不得在一定范围内修建建筑物或其他障碍物，以保证自己土地或建筑物的视野的权利。上下求索我国现行法律法规，均未见“眺望权”的芳踪，但是，我们还是可以找到类似“眺望权”的权利——地役权。
《物权法》第十四章首次规定了取得地役权应当采取书面形式订立地役权合同及地役权登记的对抗效力。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。所谓地役权，是指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的便利与效益的权利。换而言之，有关当事人可以通过合同来约定有关地块的权利义务。
值得注意的是，地役权有个孪生兄弟——相邻权。所谓相邻权是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。《物权法》第七章详细规定了相邻权的内容。那么，地役权跟相邻权有何区别呢：1、相邻权是法定权利，也就是说，无论是否有约定，相邻各方均享有相邻权；而地役权是约定权利，只有各方约定了，才会享有的权利； 2、相邻权强调是“相邻”，地役权则无此要求； 3、 相邻权无对价，地役权可有对价； 4、 一般情况下，相邻权是必须拥有的，否则你无法住下去而地役权是对权利自由处分。
最后，要明确的是，“眺望权”是隐藏于“地役权”当中的，“相邻权”并没有包涵“眺望权”的内容。因此，想要拥有“眺望权”，唯有“通过合同约定”。
那么，案例中的李先生的主张能否得到支持呢？李先生与开发商的合同没有约定该物业有“无敌江景”，但开发商此前的广告却明确载明李先生所在的别墅群可以望江，这在合同法领域来看，属于要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，李先生有权主张自己的“眺望权”，要求开发商拆除该广告牌或者解除买卖合同，要求开发商承担违约责任。
从以上分析看来，消费者在购买商品房的时候，若看重开发商宣传的“有山水园林”，“有足球场”，“有游泳池”等设施的，最好要求将其加入合同中，若开发商不同意的，应注意保留广告的相关证据以备日后维权之用。（郭旺生）

他究竟有没“眺望权”？
http://nd.oeeee.com/xzt/column/gws/201303/t20130314_1425420.shtml
新浪微博：http://weibo.com/gwsheng（郭旺生）
南都网专栏：http://nd.oeeee.com/xzt/column/gws/201303/t20130314_1425420.shtml



中国工商银行


中国工商银行关于印发《中国工商银行外汇信贷资产风险管理暂行办法》的通知
1996年12月30日，中国工商银行

各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行，长春、杭州金融管理干部学院：
现将《中国工商银行外汇信贷资产风险管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题请及时报告总行。

附：中国工商银行外汇信贷资产风险管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为加强外汇信贷资产风险管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》和《中国工商银行资产风险管理办法（试行）》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称“外汇信贷资产风险管理”系指中国工商银行各级经营外汇信贷业务的机构，依据国家有关法规，运用量化手段和各种方法，对外汇信贷资产经营中的风险进行识别、认定、控制、监测及处置的行为过程。
第三条 实施外汇信贷资产风险管理的目的是：落实《中国工商银行资产风险管理办法（试行）》中关于对资产实行风险量化管理、分专业考核的要求，降低外汇信贷资产风险，减少外汇信贷资产损失，提高外汇信贷资产质量。
第四条 外汇信贷资产风险管理的基本原则是：量化管理，防范为主，努力转化，及时补偿。对增量的风险重在事前防范和事中控制；对存量的风险重在转移消化，对已有的损失重在及时补偿。
第五条 本办法适用于由我行发放的现汇贷款、我行转贷的国际商业贷款、外国出口信贷及我行提供的对外担保。由我行转贷的外国政府贷款、国际金融组织贷款、混合贷款参照执行本办法。

第二章 风险量化体系
第六条 外汇信贷资产风险量化体系主要是监控企业信用风险、贷款方式风险和贷款形态风险。对于其他各种风险，如用途风险、汇率风险、利率风险等，要在外汇贷款的调查评估和执行过程中充分分析，注意防范。
第七条 企业信用等级风险系数。根据《中国工商银行企业信用等级评定标准》，将企业信用等级划分为ＡＡＡ、ＡＡ、Ａ、ＢＢＢ、ＢＢ、Ｂ六个信用等级，分别规定风险系数为0．4、0．5、0．6、0．7、0．8、1．0。
第八条 贷款方式风险系数。对于不同类型的贷款方式，按照其对信贷资产风险影响的程度，确定不同贷款方式的风险系数（见附表一）。
第九条 中长期外汇贷款项目风险系数。在项目评估的基础上，按照项目风险等级评定标准对项目风险系数进行测算，将项目划分为ＧＧＧ、ＧＧ、Ｇ、ＰＰＰ、ＰＰ、Ｐ六个风险等级（其评定标准及风险系数见附表二）。
第十条 外汇贷款资产形态系数。按照外汇贷款资产存在的状态，将外汇贷款划分为正常贷款、逾期贷款、呆滞贷款及呆帐贷款四种类型。正常贷款是指可以按原定期限还本付息的贷款（如展期，则按展期后的期限）。逾期贷款是指到期（含展期后到期）不能归还的贷款。呆滞贷款是指逾期2年（含2年）以上仍不能归还的贷款和贷款虽然未逾期或逾期不到二年但生产已停止，项目已停建的贷款。呆帐贷款是指：（1）借款人和担保人依法宣告破产，进行清偿后，未能还清的贷款；（2）借款人死亡或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产或遗产清偿后，未能还清的贷款；（3）借款人遭到重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的部分或全部贷款，或者以保险清偿后，未能还清的贷款；（4）贷款人依法处置贷款抵押物、质物所得价款不足以补偿抵押、质押贷款的部分；（5）经国务院专案批准核销的贷款。
按照外汇贷款资产四种形态对贷款安全影响的程度，确定贷款资产形态系数分别为100％、150％、200％、250％。
第十一条 或有资产信用转换系数，是指权衡或有资产转换为表内资产风险含量的系数（见附表一）。

第三章 风险管理系统的运作
第十二条 获准并被授权经营外汇信贷业务的分、支行及其他营业机构接受企业贷款申请并经认真评估后，根据借款企业的信用等级风险系数、贷款方式风险系数及中长期外汇贷款项目风险系数，按下列公式分别对贷款风险度进行综合性总体测算：
（一）短期外汇贷款风险度＝企业信用等级风险系数×外汇贷款方式风险系数
（二）中长期外汇贷款风险度＝外汇贷款项目风险系数×外汇贷款方式风险系数
（三）或有资产风险度＝短期（中长期）外汇贷款风险度×信用转换系数
（四）外汇贷款资产风险度＝短期（中长期）外汇贷款风险度×外汇贷款资产形态系数
第十三条 实行外汇信贷资产风险管理责任制。
（一）外汇信贷资产风险管理实行行长负责制，各级行长应当对本行外汇信贷资产的安全负全部责任。
（二）建立分级审批制度。各级行要根据业务量、管理水平和贷款风险度，确定不同的审批权限，执行限额与风险度双向控制的管理模式。外汇信贷审批权限和程序按总行有关规定执行。按规定履行审批程序后，由有权签字人签字。
（三）各级行应当建立由行长（或主管副行长）和有关部门负责人组成的贷款审查委员会（小组）。对一定限额以上、一定风险度以上的贷款和借款人的第一笔贷款，须经贷款审查委员会（小组）审查，由行长批准。
（四）建立以“三查”分离为基础的审贷分离制度。贷款调查部门（或岗位）负责贷款调查评估，承担调查失误的直接责任。贷款审查部门（或岗位）负责贷款发放时的审查，承担审查失误的直接责任。贷款检查部门负责贷款的贷后检查和清收处理，承担检查失误、清收和督导不力的责任。
第十四条 建立外汇贷款合法性审查制度。对各类外汇贷款或涉外担保的合同文本、借据、担保书、财产抵押契约、有关清单及其它有关文件、凭证等，必须经过合法性审查，确认其合乎法律程序和规定，具有法律效力。
第十五条 强化信贷档案管理工作，保证借款合同及有关凭证文件的完整无缺。

第四章 风险控制
第十六条 建立健全外汇信贷资产风险控制机制。严格控制并降低高风险含量外汇信贷资产。
（一）降低信用贷款比重。除对特大型企业外，均须采用抵押、质押或保证方式发放外汇贷款，一般不得发放信用贷款。
（二）中长期外汇贷款不准发放信用贷款。
（三）向个人发放外汇贷款，须经总行批准。
（四）逾期贷款、呆滞贷款及呆帐贷款应分别控制在全部外汇贷款余额的10％、5％及2％以内，并逐步下降到8％、3％及1％以内。同时，建立三项非正常外汇贷款登记制度，由会计和外汇信贷部门提供数据，稽核部门审核确认，由外汇信贷部门填报非正常外汇贷款统计表。
第十七条 建立外汇信贷风险投放企业及风险投放区控制机制。具体办法按《中国工商银行资产风险管理办法（试行）》第十九、第二十条执行。
第十八条 加强对转换经营机制企业非正常贷款的清收。具体办法按《中国工商银行资产风险管理办法（试行）》第二十一条执行。
第十九条 加强对欠息企业的催收工作，并逐步压缩其贷款余额。
第二十条 外汇贷款应依照国家产业政策，投向信用等级比较高的企业，逐步减少和控制对ＢＢＢ级企业的外汇贷款，压缩直至消除对ＢＢ级以下企业的外汇贷款。
第二十一条 加强对外汇贷款呆帐、坏帐准备金的管理，合理补偿外汇贷款资产损失。具体办法按国家有关规定和《中国工商银行资产风险管理办法（试行）》第三十二条执行。
第二十二条 建立健全抵押、质押物品及保证函的登记、监管、处置制度。建立抵押、质押及保证关系时，必须依法取得当债务人不能按期偿还债务时的有效处置权，并注意保管好有关的法律文件和凭证。贷款到期不能收回债权时，应及时依法处理抵押物、质物或向保证人追索。
第二十三条 对借款人注册资本未到位或所有者权益与总资产的比例不足25％的，建设项目投资总额中非负债部分不足3％的，一般不发放外汇贷款。

第五章 监测与考核
第二十四条 外汇信贷资产风险的监测与考核既是风险管理的重要内容，也是考核各级行外汇信贷资产质量和指导安排全行外汇信贷工作的一项重要参考依据。监测考核指标要逐步实行电脑化管理，并按要求及时准确地上报各项指标的执行情况。
第二十五条 外汇信贷资产风险监测与考核指标如下：
（一）辖内全部外汇信贷资产风险度；
（二）辖内全部外汇贷款逾期率；
（三）辖内全部外汇贷款呆滞率；
（四）辖内全部外汇贷款呆帐率；
（五）辖内全部外汇贷款利息回收率。
第二十六条 总行依据第二十五条所规定的五项指标对各分行下达控制标准，对执行情况适时通报，并相应调整资产负债比例考核指标，对各项指标完成好的分行，适当调增信贷规模，放宽贷款审批权限；对完成不好的分行，调减信贷规模，上收审批权限，直至暂停其部分外汇信贷业务，限期整改，并建议调整撤换有关责任人员。
第二十七条 按照逐级管理、专人负责的方式组织实施外汇信贷资产风险管理。全行外汇信贷资产风险管理由总行国际业务部归口负责。各级行也要把管理责任落实到具体环节及操作岗位。

第六章 附 则
第二十八条 本办法与《中国工商银行外汇信贷计划及资产负债比例管理办法（试行）》配套实施。
第二十九条 本办法自下发之日起执行。《中国工商银行外汇贷款风险管理试行办法》（工银发〔1993〕第81号）同时废止。
第三十条 本办法由中国工商银行总行负责解释与修改。
第三十一条 各分行可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。